Qué considerar al momento de celebrar un contrato de alquiler

La Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe emitió una serie de recomendaciones que las personas deberían tener en cuenta para que no se vean vulnerados sus derechos.

La Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe recordó aspectos importantes respecto de la normativa vigente para celebrar contratos de alquiler y emitió una serie de recomendaciones para que los santafesinos puedan hacer valer sus derechos como locatarios.

“En la Defensoría venimos trabajando hace años la problemática de acceso a la vivienda, porque se trata de un derecho humano fundamental. Y el tema de los alquileres, en particular, también es motivo de recurrentes presentaciones en la institución, ya que existen muchas veces cláusulas abusivas, exigencias injustificadas y graves incumplimientos”, relató el defensor del Pueblo, Raúl Lamberto.

En ese sentido, la institución aconseja:

• 1) En caso de realizar el contrato con una inmobiliaria, cerciorarse de que se encuentre inscripta en el Colegio de Corredores inmobiliarios, ingresando al sitio www.ccisantafe.com.ar/padron.php.

• 2) El contrato de locación debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

• 3) Sellos: por todos los contratos de locación que se realicen en la Provincia de Santa Fe se debe abonar el impuesto de sellos. El cálculo es el 1/1000 para contratos de locación de inmueble para vivienda única y permanente y 12/1000 para otros contratos de locación de inmueble.

• 4) Si antes de alquilar una vivienda, la inmobiliaria o propietario solicita un adelanto, es importante que reciba un comprobante que diga “seña” y no “reserva”, dado que si el propietario se arrepiente de alquilar debe devolver el doble del dinero que se le entregó como seña mientras que, en el caso de que el comprobante diga reserva, solo debe devolver el mismo dinero entregado sin resarcimiento alguno.

• 5) Garantías: el fiador o garante es responsable por todas aquellas obligaciones asumidas por el inquilino en el contrato de locación.

• 6) Descargo de inventario: es recomendable que, dentro de los primeros días de ingreso al inmueble, se presente por escrito al locador (inmobiliaria y/o propietario) una nota detallando el estado en que se recibe el inmueble, adjuntando fotografías. Se aconseja hacerlo por duplicado y solicitar el recibido. De este modo, se evita que al momento de la devolución del inmueble se pida en condiciones que no fueron las que tenía cuando se alquiló.

• 7) Pedir la correspondiente factura al momento de pagar el alquiler. El mercado inmobiliario tiene altísimas tasas de informalidad. Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, tiene la obligación de aceptar medios electrónicos de pago, es decir transferencias o depósitos bancarios en una cuenta de la inmobiliaria o posnet en su local comercial y, a cambio, debe entregar una factura legal. Si la inmobiliaria se niega a brindar estas facilidades de pago, se puede intimarla por carta documento.

En toda operación que se entregue dinero, tienen que dar una factura a cambio. El propietario debe hacer entrega de factura B o C cada vez que se abone el alquiler. No son válidos los recibos X o de librería (genéricos). Si en el cobro de alquiler interviene una inmobiliaria, también está obligada a emitir un comprobante oficial. En este tiene que constar el nombre del propietario del inmueble y su número de CUIT.

Si se niegan a entregar la factura se puede realizar una denuncia al propietario y/o a la inmobiliaria ante la AFIP. La denuncia anónima se realiza llamando al Centro de Atención de Denuncias al 0800-999-2347, de lunes a viernes de 10 a 16. También se puede realizar la correspondiente denuncia de forma presencial en cualquier sede de AFIP, sin embargo, esta modalidad no admite la denuncia anónima. Otra opción es intimar al locador por carta documento a que entregue todas las facturas que no dio hasta el momento y que las emita a partir del próximo pago.

• 8) En los contratos de locación está prohibida la indexación. No obstante, es legal pactar aumentos para futuro dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler.

• 9) El locatario tiene a su cargo el pago del canon estipulado y de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada (servicios, impuestos derivados del ejercicio de actividad comercial, etc). Salvo que se pacte lo contrario, el locatario no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa (expensas, impuesto inmobiliario).

• 10) Cortes en el servicio de gas. Ante una situación de corte de gas, existen dos opciones: reclamar que se hagan los arreglos para restituir el servicio y solicitar un descuento en el precio del alquiler, o bien rescindir anticipadamente el contrato con causa. En primer lugar, corresponde dar noticia de ello a la inmobiliaria y/o al propietario. El Código Civil no especifica qué porcentaje de descuento corresponde, por lo que deberá ser objeto de acuerdo entre partes, pudiendo el mismo incluir la provisión de artefactos eléctricos que mitiguen la falta de gas (termotanque eléctrico, cocina eléctrica y estufa eléctrica). En caso de llegar a un acuerdo, es importante dejarlo por escrito. En caso de silencio o respuesta evasiva, debemos intimar al locador por carta documento.

• 11) Si el destino es habitacional, no puede requerirse al locatario depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

• 12) El locador debe conservar la cosa locada en condiciones que permitan el uso y goce convenido en el contrato, estando a su cargo las reparaciones de los deterioros originados en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

• 13) Mejoras que están a cargo del locatario: solo aquellas que son de mero mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

• 14) Plazos mínimos para la locación de inmuebles: el plazo mínimo es de 2 años. Si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal. Se puede determinar expresamente en el contrato un plazo mayor, que no puede superar los 20 años para fines habitacionales y 50 años para otros destinos.

• 15) No se puede prohibir el ingreso a personas por algún tipo de incapacidad. Para cualquier tipo de locación inmobiliaria resulta nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

• 16) El locatario puede resolver anticipadamente el contrato sin causa bajo las siguientes condiciones: si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

• 17) Impuesto a las ganancias. Es posible deducir hasta un 40 por ciento del monto del alquiler, hasta el límite de la ganancia no imponible. Para eso, deben cumplirse determinados requisitos:

• No ser propietario de un inmueble o de una parte de un inmueble.
  • Enviar a la Afip una copia del contrato de alquiler.
  • El locador deberá emitir y hacer entrega de la correspondiente factura, cuyos datos deberán cargarse en la página de la AFIP.

• 18) En caso de fallecimiento del propietario o de venta del inmueble, el contrato persiste hasta su finalización, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.

Por cualquier duda o consulta, las personas pueden acudir a la Defensoría del Pueblo de Santa Fe en las sedes centrales de Santa Fe (Eva Perón 2726, teléfonos 0342 – 4573904/3374), Rosario (Pasaje Álvarez 1516, teléfonos 0341 – 4721112/13), o en cualquiera de sus delegaciones que se pueden consultar en www.defensoriasantafe.gob.ar/delegaciones

Fuente: Defensoría Santa Fe